airbnbを利用した民泊サービスを始めてみたいけれど、ゲストとの連絡や部屋の清掃などのメンテナンス、鍵の受け渡しなど、やらなければならないことが多そうで、本当にやっていけるのか不安という人も多いのではないでしょうか？

特に副業で民泊を始める場合には、本業の仕事の合間で運営することになるので、まとまった時間が取れない、ゲストのチェックインやチェックアウトの時間に対応できないといった問題も浮上してきます。そういった民泊を運営していくにあたって、おこなわなければならないことを専門におこなう民泊運営の代行サービスが増えてきています。今回は、この民泊運営の代行サービスについて考えてみましょう。

代行サービスとは

そもそも民泊の運営代行サービスでは、どのような業務を代行してくれるのでしょうか？まず、代行サービス業者には、大きく分けて二種類あります。

一つ目は、民泊の運営全てを代行してもらう完全サービスです。ホストは民泊に利用する物件を決めて、代行サービスを申し込むだけで、airbnbサイトへの登録、予約や問い合わせ業務、宿泊の準備やチェックアウト後の清掃、いざという時のトラブル対応など運営に関わる全ての業務を代行業者がおこなってくれるので、自分では何もおこなう必要がありません。

二つ目は、民泊運営の一部業務を代行してもらう部分代行サービスです。例えば、airbnbを利用した民泊では、インターネットを利用して様々な国のゲストから予約が入ります。当然、日本語ではなく、英語や中国語、フランス語などの外国語で対応する必要がでてきます。こうした予約のやりとりや、ゲストからの質問に答えたり、口コミ評価に対するコメントを返信したりといった対応を代行サービスにお願いすることができます。

ほかにも、ゲストがチェックインする際に、最寄り駅で待ち合わせし物件までの案内と鍵の受け渡しをおこなうサービスや、ゲストがチェックアウトした後の清掃業務を請け負うサービスなどがあります。これらの運営に関わる業務の中で、自分が必要な部分だけを代行してもらうことができます。

業者に頼むメリット、デメリット

代行業者に依頼するメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか？メリットとしては、主に下記のようなことがあげられます。

メリット

①民泊運営の手間が省ける

②複数物件の管理が容易である

③いざという時のトラブル対応をお願いできる

メリットとして一番大きいのは、民泊を運営するにあたり生じる手間のほとんどを、自分でやらなくて済むということです。特に副業で民泊を始めようとしている人にとっては、代行サービスを利用することで、本業の合間に民泊物件の運営ができ、手間なく収益をだすことができます。また、民泊物件の管理、運営が容易なので、最初の一軒が軌道に乗れば、続けて二軒目、三軒目と物件を増やしていくこともできます。物件が増えればその分収益も増やすことができるのでメリットが大きいといえます。

民泊を運営する以上、切っても切れないのがトラブルの発生です。滞在中に鍵を無くしてしまった、備品が壊れたり、wifiがつながらないといったトラブルのほか、ゲストが滞在中に騒いでしまって近隣の住民からクレームが来るといったトラブルも考えられます。

そういったトラブルはいつ発生するかわからないのに、早急な対応を求められるため、別に本業があるホストにとって対応に苦慮することが容易に想像できます。またトラブル対応には英語などの外国語で当たらねばならないため、語学力に自信がないと大変です。こういったトラブルにいつでも対応してもらえるのは、とても心強いですよね。

デメリット

①サービス利用料金がかかる

②民泊運営のノウハウが得られない

③ゲストとやりとりする楽しみがない

代行サービスを利用する最大のデメリットは、当然ながらサービスの利用料金がかかってしまうことです。費用が大きくなってしまう分、手元に残る利益も少なくなってしまいます。

また、airbnbでの民泊ホストをおこなっている人の中には、宿泊する各国のゲストをもてなすことが楽しいと、ホストをすることにやりがいを感じている人もいます。代行サービスを利用することで、直接ゲストと会う機会が減ってしまうので、ゲストとやりとりをする楽しみが味わえないのも、人によってはデメリットだといえるでしょう。

代行サービス費用の相場

代行サービス業者のほとんどが、発生した宿泊料金に対して数％という計算方式を採用しています。いわば出来高制なので、代行利用においての損失を考えなくていいのは、ホスト側にメリットがあるといえます。

費用の相場としては、民泊の運営全般を任せる完全代行で宿泊料金の20~30％、運営の一部を任せる一部代行で宿泊料金の5~１０％程度となっています。

完全代行の場合は、清掃料金が別になっている場合や、一部代行の場合には、どの部分をどこまで代行してもらえるのかが業者によって違うので事前にしっかり確認しましょう。

ケースごとの賢い代行サービスの利用法

民泊の運営をこれから始める場合、本やネットで勉強していても、実際のノウハウが得られている訳ではありません。実際に運営がスタートすると予想外の出来事が発生したり、思った通りに集客ができなかったりといった想定外の事態が必ず発生します。

そのため、初めて民泊運営をおこなう場合には、代行業者を利用することをおすすめします。各業者とも、airbnbサイトへの登録、それにかかる写真撮影や紹介文のアドバイス、ハウスルールの作成、内装インテリアのアドバイスなど、すぐに民泊を始められるようなパッケージプランを用意しているので、最初はそういったプランを利用して、民泊運営のノウハウを手に入れましょう。運営に慣れて、収益が軌道に乗った段階で、代行サービスを解約することも可能ですし、最初にノウハウを手に入れておけば、二軒目からの展開は、自分でおこなうこともできます。

airbnb代行業者を選ぶ際のポイントとは

airbnbの広がりとともに、代行業者の数も年々増加しています。そのなかで、どの代行業者を選ぶのがいいのでしょうか？

まず、手持ちの物件で民泊を運営する場合には、その土地で活動している代行業者を探します。現在では、東京23区、京都、大阪、沖縄などは多くの代行業者が活動していますが、それ以外の地域では、業者の数が少ない傾向があります。

代行業者を選ぶ参考になるのが、運用代行件数とその平均稼働率です。運用代行件数は、これまでにどのくらいの経験があるのかを図る目安となります。件数が多ければ多いほど、経験値が高く、運営のノウハウやトラブル時の対応などの蓄積があるため信頼できます。

物件の平均稼働率は、物件の立地や間取りなどによっても変わりますが、稼働率が高いほど、収益があがることになるので、事前にチェックしておきたい項目です。

例えば完全代行を依頼するとしても、完全代行に含まれるサービス内容は各代行業者によって変わってきます。初期の設定や、清掃、鍵の受け渡しなどの運営業務以外に、airbnbサイトで上位に表示されるようにするリスティング対策、稼働率が上がるようにする価格の調整の頻度、ゲストからのメールに対する返信対応の受付時間とレスポンスの早さなどシステム対応の内容についても、チェックしておきましょう。

airbnbでは外国人ゲストとのやりとりがメインになるため、英語、中国語、韓国語など対応できる言語もチェックしておきましょう。当然、対応言語が多いほうが、多くのゲストとのやりとりがスムーズになり稼働率のアップや口コミの高評価につながっていきます。

終わりに

今回は民泊の代行サービスについて考えてみました。自分に必要なサービスをしっかり見極めて、利用することで、手間を減らして、収益をアップさせることができます。上手に代行サービスを活用することが民泊運営の成功につながるので、これから民泊を始めてみようという人は、利用を検討してみてはいかがでしょうか。