Airbnbで上手に収益を上げていく為には物件の稼働率を高くし空室率を減らす必要があります。稼働率を上げるというのは沢山の宿泊客に物件が認められるということです。しかしその方法がどんなものか分かりませんよね。

そこで今回は初めてAirbnbをはじめられる方にAirbnbを高稼働率で運営する方法をご紹介していきます。

Airbnbを高稼働率で運営する方法

１.人気の地区の物件を確保する

２.地区の特徴に合わせた宿泊可能人数にする

３.他の物件と差別化する

４.Airbnbサイト内で物件を上位表示させる

１.人気の地区の物件を確保する

Airbnbをやるなら費用が高くても競合が多くても人気の地区に物件を確保するべきです。

なぜならば、競合に勝つ方法は考えればたくさんでるものですが、そもそもニーズがない場所に宿泊客を呼び込むのは大変難しいからです。

人気のある地区とそうでない地区で稼働率がどれほどちがうのか見ていきましょう。

東京のAirbnb稼働率

東京でAirbnbの人気地区は新宿区・渋谷区・江東区などです。

下のグラフは２０１６年２月下旬から３月上旬の新宿・渋谷のAirbnb稼働率を示したものです。

新宿の全体稼働率は最高６７％・最低４４％・平均５５％。

渋谷は最高７４％・最低５０％・平均６２％です。

出典：Airbdatabank（グラフを一部抜粋・加工して使用しています。）

これに比べて人気のあまりない荒川区や板橋区は下のグラフからも稼働率が低いことがわかります。

出典：Airbdatabank（グラフを一部抜粋・加工して使用しています。）

荒川区の全体稼働率は最高５７％・最低２８％・平均３８％。

板橋区は最高５８％・最低３５％・平均４７％平均になっています。

ここで利益を計算してみます。家賃７万円、水道光熱費・管理費で３万円と仮定すると月の総費用は１０万円になります。１泊１万円計算で10日泊められる（稼働率３２％）と収益が10万円になるのでここが損益分岐点になります。

渋谷区・新宿区の全体稼働率を見てみると最低５０％以上、平均で５５％以上になっているので月に１５日は最低でも埋まっていることになります。つまり損をする可能性は極めて低いです。

一方、荒川区・板橋区は最低が２８％、平均が３８％となっています。この稼働率では安心してAirbnbはしにくいですよね。

ちなみに４つのグラフをみて、人気の地区でも稼働率が平均５５％しかいかないなら、そもそもAirbnbではそんなに収益は見込めないのかと心配になった方がいると思いますがご安心ください。グラフの時期は閑散期にあたってしまっているのです。

参考に２０１４年度の東京のAirbnb稼働率をみてみましょう。

出典：plotly

年間平均になると稼働率がさらに上がっていますね。人気の地区で上手に運営することができれば、これよりもはるかに高い稼働率を実現させて高い収益をあげることができます。

２.地区の特徴に合わせた宿泊可能人数にする

最も需要があり物件の数も多い宿泊可能人数は２〜３人です。先ほどのグラフでも新宿区・渋谷区では２〜３人の物件の稼働率が高いことがわかります。

一方、中野区では宿泊可能人数６人以上の物件、世田谷区では４〜５人の物件が人気であることがわかります。

このように、地域特性や需要と供給のバランスの問題などで物件の宿泊可能人数によって稼働率に差が生じてくるのです。

物件を選ぶ際は人気の地区かどうかだけでなく、その地区で特に需要がある宿泊可能人数は何人なのかもしっかりと確認する必要があるでしょう。

出典：Airbdatabank（グラフを一部抜粋・加工して使用しています。）

３.他の物件と差別化する

差別化とは具体的には和を重視した内装にしたり、アニメのグッズを置いたり、室内を高級家具で揃えてロイヤリティーを出すなど様々なやり方があります。

逆に快適性を求めるものではなく、狭いが宿泊可能人数を少し増やし１人あたりの金額を格段に安くすることも１つの方法としてあると思います。

いずれにしても自分の物件しかやっていないというものがつくれれば差別化に成功していると言えます。差別化が効果的に働けば相場価格に変化があった場合や閑散期などにも高い稼働率を保つことができるでしょう。

注意しなければならない点は、差別化とは個性をつくることですので、稼働率を上げるには宿泊客の需要と物件の個性がマッチングしてなければならないということです。

上手な差別化は宿泊客と物件を強く結びつけますが、宿泊客の需要を考えられていない差別化は逆効果になってしまいます。何をしたら宿泊客に喜ばれるのかを的確に判断することが重要になるでしょう。

 

４.Airbnb内SEO対策

Airbnbをやる上で自分の物件が上位に表示され、たくさんの人に見られるかどうかは稼働率を上げるうえで大変重要になってきます。

物件タイトルのつけ方やプロフィール・アメニティの情報を詳しく記載することなどリスティング関連の対策をはじめ運用・サービス提供に関することなど様々な対策が必要になります。

詳しくは別の記事に記載しているので参考にしてみてください。

link（Airbnb内SEO完全攻略マニュアル）

終わりに

稼働率上げることは利益を最大化することにつながります。紹介した「人気の地区の物件を確保する」「地区の特徴に合わせた宿泊可能人数にする」「他の物件と差別化する」「Airbnbサイト内で物件を上位表示させる」を実践すれば稼働率は必ず高くなります。この全てに共通していることは宿泊客に認めてもらう物件をつくるということです。ぜひ諦めずに挑戦してみてください。