毎月の給料以外に収入を得たいと、多くの人が考えているのではないでしょうか。本業以外の副収入を得る手段として、株やFX、不動産投資などの方法が挙げられますが、最近、注目を集めているのがairbnbサイトを利用した民泊運営で収入を得る方法です。

このairbnb投資とはどのようなものなのでしょうか？リスクはないのか？手間や時間はどの程度かかるのか？また、実際の収益は見込めるのか？など、airbnb投資を始める場合に気になることについて考えてみましょう。

１．不動産投資とairbnb投資の違い

最近話題になっているairbnbでの民泊運営による投資と、不動産投資は、どちらも毎月の家賃収入で利益を得る投資方法です。では、このふたつにはどのような違いがあるのでしょうか？

まず、一般的な不動産投資は、マンションなどの一室を購入し、それを賃貸物件として貸し出すことで、定期的な家賃収入を得る投資方法です。マンションの一室を購入するので、当然初期費用が高く、立地にもよりますが、購入費用は平均して1000万～1500万円程度必要になります。また、賃貸物件として貸し出す前に、リフォームなどが必要な場合には、その費用も発生します。

不動産投資の実質利回りは４～６％と言われており、これに当てはめると、賃貸経営だけでは、初期投資額を回収するだけでも20年前後かかる計算になります。

そこで、不動産投資では、安い時期に物件を購入して、賃貸経営をして、月々の家賃収入を得ながら、物件の価格が上がったタイミングで売却し、その差を得るという売却益が利益のメインだといえるでしょう。

不動産投資では、購入時と売却時の差額が収入のメインとなり、家賃収入は余禄的な扱いになります。

airbnbによる投資では、通常、賃貸物件を利用するため、初期費用としては、賃貸物件の敷金、礼金、家賃のほか、室内の家具や必要物品の購入費用が発生します。一般的には数十万あれば始められるので、少ない初期投資でスタートすることができます。

初期投資額が少ないので、ローンを借り入れる必要もなく、複数の物件を運営することも可能なため、収益を上げやすい投資だといえます。

２．airbnb投資は、利益率が見込める投資なのか？

airbnbを使った投資は、一般的な不動産投資に比べて利益が見込める投資だといえます。その理由には主に次のことがあげられます。

ひとつ目の理由は、airbnbでの民泊サービスは賃貸物件で始めることができるため、初期投資額が少ないという利点があります。初期投資が少なければ、その分を短期間で回収できるため、早い段階で利益を出すことが可能です。

また、賃貸物件を利用するのであれば、なんらかの理由で、airbnb向きではなく、予約が入らない物件を契約してしまったとしても、すぐに解約して、別の物件を契約することができます。いわばお試しでairbnbの運用を始めることができるため、投資のリスクが少ないといえます。

通常の不動産投資であれば、物件の購入費用が高額なため初期費用を回収し、利益が出るまでに時間がかかってしまいます。また、長期ローンを組んで、物件を購入した場合には、金利の上昇による費用の増加も懸念されます。

また、購入した物件に、借り手がなく空室状態が続いてしまうと、いつまで経っても投資額を回収できません。かといって、大金が動くため簡単に売りに出すこともできず、売れたとしても元の購入金額より値が下がってしまうことも考えられるので、不動産投資はハイリスクだといえます。

ふたつ目の理由は、同じ物件でも、一般的な賃貸として貸し出すよりも、民泊として貸し出すほうが、高い収入を見込めるということです。

2DKのマンションの一室を、月10万円の家賃で賃貸契約すると、家賃収入は月に10万円です。それがairbnbを利用した民泊で、１泊１万円で貸し出すと、一か月に10日間稼働するだけで10万円の収益があがります。

airbnbを利用した民泊の一般的な稼働率は6～8割程度と言われています。それをもとに計算すると月平均20日程度稼働することになり、それだけで毎月20万円の収益が見込めます。同じ物件でも、賃貸として貸し出すよりも、民泊として営業するほうが倍以上の収益が見込めるのです。

airbnbを利用した民泊は、初期投資が安くすみ、早い段階で利益が上がる。また、物件選びを失敗しても、リトライが容易でリスクが少ない。そして、同じ物件でも通常の賃貸契約よりも、一か月あたりの収益が高額になるため、低リスク、高リターンだといえ、収益の見込める有望な投資であるといえます。

３．airbnb投資のメリット、デメリット

メリット①　宿泊施設の需要が高まっており、今後も需要の伸びが期待される。

2012年以降訪日観光客は順調に増加しており、2015年の訪日旅客数は、前年比47％増の1,974万人と、過去最高を記録しました。このままオリンピックが開催される2020年まで、訪日観光客は増加すると予想されるため、現在稼働しているホテルや旅館などだけでは、宿泊施設が不足すると懸念されています。そのため、今後ますます民泊の需要も高まっていくと考えられています。

メリット②　初期費用が少ない

不動産投資と違い、賃貸物件での運営が可能なため、初期費用は敷金、礼金、家賃、内装インテリアや消耗品費など数十万円程度で始めることができます。初期費用が少なければ、なんらかの理由で失敗したと感じたら、すぐに手を引くことも可能なので、投資のリスクが少ないといえます。

また、初期費用が少ないので、早い段階で費用の回収が見込め、収益を上げることができます。

メリット③　リスクが少ない

不動産投資と違い、契約した物件の予約が埋まらない、近隣とトラブルが起きたなどの事態が発生した場合には別の物件に借り換えることもできます。また、賃貸物件なので、資産価値が下がる心配やローンを組む必要もないので、長期的な金利の変動なども考慮せずにすみ、リスクが少ない投資方法だといえます。

メリット④　airbnbサイトを使えば、簡単に予約受付ができる

外国人ゲストに宿泊してもらうためにはどうしたらいいのか不安に思う方もいるでしょう。しかし、airbnbサイトを利用すれば、利用料無料で物件の情報を掲載することができ、サイトを通じて、予約や宿泊料金の管理をおこなうことができます。また、お金のやりとりもサイトを経由しておこなうので、ゲストから入金されないといったトラブルを避けることができます。

メリット⑤　代行サービスが充実しているので手間をかけずに運営することも可能

民泊を運営するためには、清掃や鍵の受け渡しなどの手間がかかります。しかしほかに本業があり、あまり時間をかけられなかったり、複数物件を所有していて、手が回らなかったりといった場合のために、そういった手間を代行してくれるサービスが充実しています。

鍵の受け渡しだけ、清掃だけといったピンポイントな使い方から、物件だけ決定したら、すべての運営を丸投げしてしまえる代行サービスまで、たくさんの業者があるので、状況に合わせて活用することで、手間を減らして利益を上げる運営をすることができます。

メリット⑥　複数物件の運営が可能で、収益を増やしやすい

最初の一軒が軌道にのれば、そこで得たノウハウを利用して、複数の物件を運営することも容易です。airbnbでの投資は、初期費用が少なく、代行サービスなどを利用すれば手間もないため、複数物件を所有できます。それによって収益を増やしやすいこともairbnb投資のメリットだといえます。

デメリット①　そもそも民泊は違法なのでは？

airbnbは、ゲストを宿泊させるため、資格のない旅館経営者と扱われ、旅館法に抵触しているではないかといわれています。しかし、政府としては、訪日観光客を増加させたいが、ホテルが不足しているという現状をふまえ、airbnbのような民泊運営を公に認めようとしています。

大田区や大阪市の一部、北九州市などは、すでに民泊特区となっており、今後指定される都市が増えると見込まれています。

デメリット②　ゲストや近隣住民とのトラブル

外国人を宿泊させるので、宗教や生活スタイルの違いなどから近隣住民とのトラブルが発生する可能性があります。その際に、英語など外国語での対応が必要だったり、近隣住民に謝罪をしたりといったトラブル対応が必要になります。対応が不安な場合は、トラブル対応を代行サービスに依頼することも可能です。

デメリット③　シーズンによって売り上げが増減する

外国人観光客が増えるのは、夏休みや年末などの長期休暇の時期のほか、お花見などのイベントの時期です。訪日客の多い予約が入りやすい時期と、訪日客が少なく予約が入りづらい時期があります。予約が入りづらい時期には、宿泊料金を値下げするなどの対応が必要となり、家賃収入のような毎月安定した収入にはなりません。

デメリット④　清掃、鍵の受け渡しなどの手間が発生する

ゲストが到着した際の、鍵の受け渡しや、チェックアウト後の清掃のほか、wifiがつながらない、電球が切れたなどの、ちょっとしたトラブル対応などの手間が発生します。本業が忙しく時間が取れない、所有物件が自宅から遠いため、すぐに対応できないといった場合には、代行サービスの利用を考えてみるとよいでしょう。

４．地方の物件へのairbnb投資に収益は見込まれるか

airbnbサイトに掲載されている物件数は30,000件を超えており、都道府県別のairbnb掲載件数ランキングでは、１位が東京、２位が大阪、３位が京都で、以下、北海道、福岡、沖縄、神奈川、長野、千葉、兵庫と続いています。

そのうち、ベスト３の東京、大阪、京都にある物件で掲載件数全体の３／４を占めており、airbnbでの投資は、まだ地方までは十分に浸透していないことがわかります。

2015年の外国人延べ宿泊者数は6,561万人泊で、前年比+46.4%と急激に増加しており、三大都市圏（東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫）で+39.2%、地方部で+59.6%と、特に地方での宿泊者数が増加している状況です。

また、既存の宿泊施設稼働率でも、三大都市圏のほか、北海道、福岡、沖縄などで８０％程度の高水準を示しており、宿泊施設が不足し始めていると考えられます。

上記のことから、ホテルなどの宿泊施設不足に悩む地方にも、民泊の需要があると考えられ、地方でのairbnb投資でも収益をあげられるといえます。

それでは、一体どこで物件を探すのがいいのでしょう？現状の宿泊施設稼働率では、北海道、福岡、沖縄、愛知、石川、広島あたりの水準が高く、airbnbの需要が多く見込まれると予想されます。

特に、 北京からの直行便が出ている石川県では、中国からの観光客が多すぎて、宿泊施設が不足し、直行便の本数が減らされてしまったという事例もあり、すでに宿泊施設不足が深刻になっているため、airbnb投資において有望な地域だといえるでしょう。

また、2015年の調査では、静岡、三重、 茨城、佐賀、滋賀の５県が、外国人延べ宿泊者数が前年比で2倍以上となっており、こちらもairbnb投資の収益が見込める地方と考えられます。

地方でのairbnb投資は、まだまだ発展途上で、代行サービスをおこなっている業者が不足していることもあります。そのため自分で管理ができない地方でairbnb投資をおこなう場合には、代行業者の調査も必要です。居住地から遠い分、目が行き届かない不安はありますが、地方であれば、都市部よりも物件の家賃自体が安く済むため、初期投資額も少なく済むというメリットもあり、地方におけるairbnb投資は有望であると考えられます。

５．23区内なら都心から遠くても投資の価値はあるか

２３区内で、airbnbサイトに掲載されている物件数は、新宿区、渋谷区が断トツで多く、港区、台東区、豊島区、世田谷区、中央区と続いています。交通の便がよく、どこにでもアクセスしやすい区や、浅草や秋葉原などの観光地がある区が上位にランキングされている状況です。

逆に、掲載数が少ないのは、足立区、板橋区、江戸川区、葛飾区、練馬区で、山手線の路線から離れた住宅街では、民泊の物件数が少ないといえます。

都心までの距離がある地域でairbnb投資をおこなう場合には、ライバルが少ない、また、都心に比べて家賃が安いというメリットがあります。そういったメリットを生かして、交通の便の悪さや観光地がない分、日本の日常生活を味わえるといったコンセプトの施設や、家賃が安く済む分、マンションではなく、一戸建てを用意し、大人数での宿泊に対応するなど、都市部の物件と差別化を図ることで、都心から遠い物件でも十分需要が見込めます。

６．airbnb投資の始め方

それではairbnb投資をスタートするには、何から始めればいいのでしょうか？ここではairbnb投資の始め方と、初期費用やランニングコストについてまとめてみます。

airbnb投資をスタートする方法

最初におこなうべきことは、airbnbサイトへの登録です。airbnbサイトの登録は無料で簡単におこなうことができます。登録すると、物件情報を掲載するだけでなく、各種のリサーチツールとしても使用することができるので、最初にサイトへ登録しましょう。

airbnbサイトに登録したら、自分が民泊を運営しようと考えている地域を検索します。すると、その地域ですでに登録されている物件情報が表示されるので、物件の数や、各物件の宿泊料金、予約の埋まり具合などを調査します。特に自分が運営しようと思っている物件と同規模物件の状況を確認し、この地域に物件を持つことで収益が上げられるのかを検討します。

運営する地域が決まったら、いよいよ物件探しをおこないます。最近では民泊に力をいれている不動産屋も多くあります。そういったところでは、民泊に理解あるオーナーの物件を紹介してもらえるので、初めて民泊を運営する場合には、特におすすめできます。

物件が決定したら、ゲストを迎える部屋の準備をおこないます。家電や寝具などのリネン類、調理器具、消耗品などを用意するとともに、電気、水道、ガスなどの開通手続き、インターネット環境の整備もおこないます。

また、部屋を利用する際に注意してほしい点や、ごみの捨て方など、ゲストに守ってもらいたいハウスルールや、お風呂の給湯設備の利用方法などを記したマニュアルを作成しておきます。

部屋の準備が整ったら、airbnbサイトに物件情報を登録します。部屋の写真や、宿泊費、清掃費、部屋の特徴などを記載します。ゲストからの問い合わせが入ったら、早急に対応しましょう。そうすることで、口コミ評価が高くなり、その後の予約率が上がります。

airbnb投資の初期費用はどのくらい必要か？

airbnb投資を始める場合に一般的なのが、賃貸物件を借りて、そこで民泊運営をスタートさせる形です。この場合の初期費用は、物件を契約する際の、敷金、礼金、仲介手数料、初月分家賃、火災保険、管理費が発生します。

都内、1Rで家賃が80,000円と想定し、敷金、礼金、仲介手数料が各一か月分とすると、32万円＋火災保険＋管理費が必要となります。

これ以外に家具、家電を買いそろえる必要があります。エアコン、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、照明器具、テレビなどの家電のほか、ベッドや寝具、テーブル、椅子、カーテンやカーペット、鏡などを必要に応じ準備します。こういった準備で15万円程度が見込まれますが、リサイクルショップなどを利用すれば、もう少し価格を抑えることができるでしょう。

それ以外に、タオル類、各種の洗剤、ティッシュやトイレットペーパーなどの消耗品の準備や、光熱費、インターネット回線の費用も必要になります。

こういったものをまとめると、だいたい50万円程度が初期費用として必要であるといえます。

airbnb投資のランニングコストはどのくらい必要か？

毎月必ず発生するのが、家賃と光熱費です。光熱費は１Rタイプの物件で、電気、水道、ガス、インターネット回線を合わせて2万5千円程度と予想されます。それに消耗品や、備品の交換などで1万円ほどがかかります。トータルで、家賃＋3万～4万円が毎月のランニングコストとして発生する計算です。

７．始める際に気をつけるべきこと、知っておくべきこと

airbnbサイトでは、口コミの評価が重視されます。そのため、airbnbに登録したばかりでは、口コミ情報に欠けるため、予約が埋まりづらい傾向にあります。予約が入らなければ、口コミも増えないので、最初の数か月～半年程度の間は、近隣にある同条件の物件よりも、宿泊料金を下げて口コミ評価を集めます。この期間は、収益を上げられなくても、宿泊料金を値下げすることが、今後のための投資になります。

民泊運営で、一番避けたいことは、近隣とのトラブルです。最悪、トラブルが原因で退去においやられることもあります。トラブルになりがちなのは、騒音とゴミの始末です。この二点に関しては、きっちりとハウスルールに盛り込み、無用なトラブルを避けることが大切です。

また、給湯器やガスコンロ、暖房器具など火災の恐れがあるものには特に、使い方を記載しておきましょう。所有物件から火災が発生したということになれば、収益を上げるどころの話ではなくなります。生活習慣の違う外国人ゲストが利用するのですから、当たり前と思えることでも、わかりやすく明記しておきましょう。

８．airbnb投資を始める際に必要な自己資金はどのくらいか

airbnb投資に必要な自己資金は、どのくらい必要なのでしょうか？たとえば、家賃が８万円、１Rの賃貸マンションを１軒運営する場合には、初期費用として５０万円程度が必要になります。その他、光熱費などの固定費が毎月３～４万円程度必要です。

上記の条件でairbnb投資をおこなう場合、初期費用が５０万円。運営を始めてから、利益が上がるまでに半年程度かかるので、その間に発生する費用が、家賃８万円×６か月で48万円。ランニングコスト3万円×6か月で18万円の合計で66万円。これに初期投資の50万を合わせて、116万円が最初の半年間の費用となります。

実際は、利用がない期間の光熱費が安くなることや、この期間中にもゲストの宿泊があるため、それらと相殺すると、利益を上げられるようになるまでの半年間で100万円程度の資金が必要だといえます。

100万円の自己資金があれば、airbnbで一般的な1R物件を、利益が出始める半年後まで運営することが可能です。

９．自己資金が少ない場合、どうすべきか（共同運営、外国人向け賃貸物件化、…）

自己資金が少ないけどairbnb投資を始めてみたいという人におすすめなのが、共同運営です。その名のとおり二人以上で民泊運営をおこないます。

共同運営のメリットは、折半するので初期費用が少なく済みます。これなら、自己資金が少なくても、airbnb投資をスタートすることが可能です。

また、共同運営の相手がいるので、予約やチェックインの対応なども手分けしておこなうことが可能です。本業が忙しい時期で自分が対応できない時や、急なトラブル発生時に助け合うことができるので、運営にかかる手間も半減させることができます。

１０．最終的には外国人向け賃貸を経営するのが目標

airbnb投資で外国人向け物件のノウハウを身につけたら、それまでに稼いだ利益で、アパートやマンションなどの物件を購入し、外国人向け賃貸物件のオーナーになり、airbnb投資から不動産投資に移行していくことも可能です。

airbnb投資では、収益が流動的ですが、賃貸物件のオーナーなら安定した家賃収入が見込めますし、現在は法律的にグレーゾーンと言われている民泊が、この先ずっとグレーゾーンのまま続くかはわかりません。万が一、法改正があった場合でも、airbnb投資で溜めたノウハウを使い、外国人向け賃貸物件のオーナーになるなど、不動産投資に移行しておけばリスクを回避することができるのです。

終わりに

賃貸物件で始められるairbnb投資は、初期費用や自己資金が少なく済み、不動産投資に比べてリスクも少ないため、チャレンジしやすい投資だといえます。特に、これから2020年の東京オリンピックまでは、需要が伸びていくと考えられるので、まさに今がはじめ時だといえます。

airbnb投資に興味を持ったら、サイトに登録して、リサーチするところからスタートしてみてはいかがでしょうか。