2016年1月29日より東京都大田区において民泊条例の施行がスタートし、特区民泊としての運用が可能となりました。今、大田区では民泊ビジネスへの障壁が取り除かれ、容易にairbnb運用をスタートすることができるのです。

羽田空港のある大田区は玄関口として、非常に多くの外国人観光客が訪れます。したがって宿泊施設のニーズが非常に高いエリアです。この民泊条例を機に特区民泊がじわじわと増えてきています。

特区民泊という言葉について耳馴染みのない方も多いかもしれません。今回は特区民泊の運用が可能な大田区とはどんなところなのか、迫っていきたいと思います。

民泊特区とは 

民泊特区とは、正式には国家戦略特別区域とよばれ、日本の経済発展のために特例を設けて、様々な規制が緩和された区域のことです。国家戦略特区とも略されます。現在、東京都、大阪府、京都府、愛知県をはじめ、全11区域が国家戦略特区として認定されています。その中で、各区域において「民泊条例」が定められていれば、特区民泊として運用ができるのです。そして、大田区は日本で最初に民泊特区として定められた区なのです。

特区民泊の一番のメリットは「旅館業法」をクリアしなくてもいいという点でしょう。通常の地域であれば、営利目的で不特定多数の人に物件を貸し出す場合、旅館業法が定める要件をクリアしなければなりません。旅館業法は宿泊施設のタイプによって要件が異なってきますが、民泊を始める場合は「簡易宿所」としての認定が必要となります。一言で説明すると、一般のホテルや旅館と同等、またはそれに近い設備を求められるのです。

しかし、自分の家の空き部屋を民泊として有効活用したい、という人にとって旅館業法はハードルがとても高いですよね。また実情として、日本ではそもそも宿泊施設が足りていません。これは2020年オリンピックを控えた日本にとっては大問題です。

そうした問題を解決するために、民泊特区では旅館業法が適用除外となりました。言い方をかえれば、大田区では宿泊施設が不足すると予想されるので、民泊特区として制定されたのではないでしょうか。

まとめると、増加する外国人観光客の宿の確保のため、厳しい旅館業法のかわりにそれぞれの区域によって定められている民泊条例をつくり、もっと民泊を増やそう、ということですね。(後に説明をしますが、特区民泊として運用をスタートするには民泊条例を定めるそれぞれの区域へ申請し、認定を受ける必要があるので注意してください。)

大田区で特区民泊を始めるには?

それでは、実際に大田区で特区民泊の認定を受けるにはどのような手続きが必要か、具体的に説明していきます。

1. 事前相談(生活衛生課など)


2. 各種届出


3. 計画の周知


4. 認定申請


5. 施設検査


6. 事業開始

　*物件によっては建築確認審査が必要

<参照元: 大田区HP「外国人滞在施設経営事業手続きフローシート」>

上記のプロセスを経て、申請が受理されると、特区民泊として運用が可能になります。諸々の手続きは煩雑なものも多いので、申請代行サービスの利用を検討してもよいでしょう。

また、申請にあたって下記の書類が必要となります。

-物件平面図

-案内図(物件場所が特定できるもの)

-確認済証、検査済証、確認申請書一式 (既存建築物の場合)

-近隣住民への周知書類など

 など

覚えておきたいのは近隣の住民に「この物件を民泊として外国人観光客に貸し出しますよ。」という周知が義務化されている点です。これは後々のトラブルを防ぐために大変重要です。昨今、民泊を違法で運用して摘発されるケースでよくあるのが、近隣住民が滞在客の騒音やゴミの処理について警察に問い合わせをして、そこで違法民泊が発覚する、というものです。不特定多数の外国人の方々が急に自分の家の周りを行き交うようになったら、誰でも不審に思いますよね。必ず事前に周知をし、近隣の方々の理解を得るようにしましょう。ちなみにこうした近隣への周知をおこなってくれる代行会社もあるので、自分では言いにくい…という人にはおすすめをします。

それでは、次に物件の要件です。大田区が定める民泊条例に従うことになるのですが、この民泊条例には、旅館業法では取り決められていない独自の決まりもあるので、必ず要件をチェックしてくださいね。

大田区における主な物件の要件は下記の通りです。

-大田区内の指定用途地域内に物件があること

-ホスト非居住型(家主と滞在客が同じ部屋の設備を共用しない状態)であること

-利用者1組の最低宿泊日数は2泊3日以上であること

-居室の床面積が25m²以上あること

-窓や出入口が施錠可能であること

-居室と他の居室や廊下などとは壁で仕切られていること

-水回り設備を有していること(バス、キッチン、洗面設備など)

-冷暖房説明や換気設備を有していること

-外国語での情報提供(設備の使用方法や緊急時の案内など)

旅館業法ではフロントの設置を求められる場合もあり、かなりの制約がある一方、民泊条例で定められている物件の要件は比較的クリアしやすいといえるでしょう。

気をつけておきたい点としては、大田区での特区民泊は「ホスト非居住型」でなければいけないということです。ホスト非居住型ということはその物件にあなたが住むことは認められないということです。なぜホスト非居住型しか認められないのかというと、主に衛生面の問題があるからです。特に水回り(バスやキッチン)の共有は感染症のリスクなどもあるため、好ましくないということですね。あとは空き家の活用を促す、という目的もあるそうです。

例えば、あなたが出張をする間だけ自分の部屋を貸す場合も、ゲストとホストは同じ水回りの設備などを使用することになるため、非居住型としては認められないということになります。

その他、外国語での情報提供も義務化されているため、災害時のガイドラインなどの作成は必須となります。

ちなみに、大田区内で特区民泊として認定を受け営業しているのは、28施設(87部屋)です。(2017年1月26日時点)

宿泊日数の規制が緩和され2泊3日となったことを受け、今後も増えていくことが予想されます。

大田区で収益は見込める?

一番気になるのは大田区で収益が見込めるか、というところでしょう。冒頭でも説明したとおり、大田区は羽田空港へのアクセスが非常に良く、首都東京の窓口としての役割を担っています。

民泊物件のポータルサイトを参照すると、月あたりの売り上げ予想は1Rで20〜30万円ほどです。大人数の観光客が滞在できる部屋であれば収益はより見込めるでしょう。賃料は一ヶ月10万円前後(1Rの場合)なので、ゲスト対応など全て代行を依頼した場合でも月々5〜10万円ほどの利益が出ると予想されます。(宿泊料の設定や閑散期の減収などさまざまな影響で変化します。)

大田区の魅力は、観光のオフシーズン時でもビジネスマンなど空港を利用する人すべてがターゲットになる点でしょう。現在は2泊3日以上という宿泊日数の規定があるので、やりづらさは否めませんが、観光客だけに収益を頼らない運用を考えることも非常に重要です。大田区はそういった意味では他のエリアと比べアドバンテージがあるといえるでしょう。 

ゲストに勧めたい!大田区のおすすめスポット

大田区は海外からの観光客を迎え入れるため、さまざまな取り組みをしています。

例えば「大田区ウェルカムショップ」に加盟するレストラン、ショップなどでは外国人観光客相手にも通常通りのサービスをすることを宣言しています。

また、「大田区街角案内所」では観光マップや休憩スペースが設けられており、観光情報のハブとして機能しています。

その他、はねだ日本橋や羽田大鳥居など外国人観光客うけの良い観光スポットがたくさんあります。

民泊特区として、今後さらにairbnbの運用が広がっていくこと間違いなしの大田区。できるだけ簡単にスタートアップしたい人にもおすすめなので、一度検討されてはいかがでしょうか。