これだけはおさえておきたい！Airbnb 物件選びのポイント

初めてairbnbの運用や投資を始めようと考えている方の中には、どのような物件が法的に運用可能なのか、そしてどんなところにある物件がベストなのか、賃貸がいいのか購入がいいのか、いろいろと迷っている方も多いと思います。

今回はairbnbの運用や投資に適した物件の選び方について紹介していきます。物件選びは最も重要と言っても過言ではありません。例えば内装やサービスなどはすぐに変えられますが、立地は一度決めてしまうと変えられませんから、慎重に選んでいく必要があります。

そして気をつけなければいけないのが、法令面です。これを無視して物件選びを進めると、後々トラブルに巻き込まれかねません。こうした法令についても説明していきます。

Contents

1 日本はairbnbビジネスを始めやすい国?
2 法的に運用可能な物件とは?
3 airbnb運用におすすめのエリア
4 物件は賃貸か購入か
5 最適な物件を見つけるために

日本はairbnbビジネスを始めやすい国?

まず、airbnb運用を始めるにあたって、どんな物件でなければいけないのでしょうか。昨今、民泊ポリスのような違法民泊、ヤミ民泊を取り締まるための企業が次々に設立されていますが、民泊ビジネスを始めるにあたって、法的基準を満たした物件かどうかをチェックすることは重要です。また物件エリアの条例によっては、airbnb運用可能な物件について細かく規定されている場合もあるので、事前の確認が必要です。

こう聞くと、なんだか物件探しはとても難しそうです。しかし、世界的に見て、日本はairbnbでのビジネスを始めやすい国といえます。理由の一つとして、我が国の「空き家問題」があります。政府の調査によると、2013年には全国で819.6戸の空き家があります。住宅総数の内の約15%を空き家が占めているわけですから、深刻な問題です。

海外でのairbnbはホスト(家主)が物件に住むことを前提としていますが、日本に関しては、ホストが物件に住んでいなくても問題はありません。海外のairbnbでは、長期の賃貸用物件の空室を確保するため、一人のオーナーが複数の物件を運用することが制限されているケースもありますが、日本では前述の空き家問題があるぐらいですから、一人のオーナーが複数の物件を運用していてもOKというわけです。

さて、こうした状況を踏まえた上で、どういった物件が運用可能なのか、見ていきましょう。

法的に運用可能な物件とは?

まず、法的にairbnb運用が可能な物件とは何かみていきましょう。今後airbnbで収益を得るためには次に紹介する二つの法令どちらかを満たした物件を選ぶ必要があります。1つ目は旅館業法。そして二つ目は民泊特区にて定められている民泊条例です。二つのうち、どちらかの基準を満たす物件でなければ違法民泊ビジネスになってしまう可能性があるのです。

旅館業法について

旅館業法では宿泊施設を4つの営業形態に分けて考えます。それぞれに求められる基準があり、その基準を満たせば不特定多数の人を泊めることで収益を得ることができるわけです。

ホテル営業

旅館営業

簡易宿所営業

下宿営業

airbnbに代表される民泊ビジネスは3の「簡易宿所営業」にあたります。ではこの簡易宿所とはどのような物件を指すのでしょうか。

一言でいうと「複数の人が共同で寝泊まりできる施設」というのが簡易宿所です。カプセルホテルや山小屋もこの簡易宿所に分類されます。このような要件は旅館業法で詳しく定められています。場合によってはトイレの数ですら認可に関わってくることもあるので必ず公的サイトなどで確認してください。

民泊条例について

続いての民泊条例はここ数年の間に生まれた新しい条例です。

先ほど説明したように旅館業法は室内の面積、水回りの設備数に至るまでさまざまな制約があります。

ところが、日本では空き家問題にとどまらず、アジア諸国を中心にインバウンド需要(海外観光客からの需要)が急激に増えました。2020年には東京オリンピックも控えていますが、多くの都市でホテルの数が足りていないのが現状です。

そこで政府は特区民泊(国家戦略特別区域外国人滞在施設)というものを制定しました。つまり「多数の外国人観光客が訪れる区域(民泊特区)には民泊を始めやすいような条例をつくりますよ。そして、それぞれの特区で定められた条例を守れば旅館業法に従う必要はありませんよ。」ということです。特区民泊の運用が可能なエリアを「国家戦略特別区域」といいます。

現在では東京都の大田区、大阪府、北九州市が選ばれており、それぞれの区域で民泊条例を定めています。旅館業法よりはハードルは下がりますが、最低宿泊日数が決められているなど、独自の制約があるので、要チェックです。また、上記二つの法令の他にも、京都市のバリアフリー条例など、街の条例が存在することもあるので注意が必要です。

airbnb運用におすすめのエリア

次に具体的にどんな場所にある物件がairbnbに向いているか、みていきましょう。

まず東京23区内はいずれもニーズの高いエリアです、特に、海外観光客に人気な渋谷や新宿は常に満室な物件も多いです。海外観光客が多い大阪の有名エリアでもかなりの需要が見込めるはずです。基本的にairbnbのゲストは欧米もしくはアジアの外国人観光客ですので、東京、大阪以外の場所でも観光資源があれば、集客はしやすいでしょう。

上記のエリアで物件を探すのが難しい場合は、ニッチな観光地を狙うのも手です。長野県白馬村はウィンタースポーツの聖地としてオーストラリアからの観光客が多いようです。また、東海地方では「昇龍道(しょうりゅうどう)」という観光ルートがあり、中国人から圧倒的な人気を得ています。(昇龍道は中部国際空港から北上し、下呂市、高山市、松本市、金沢市などを通るルートです。)

今後もインバウンドを伸ばしていくために、各地でこうした観光ルートがどんどん海外に紹介されるでしょうからこうした動向を日頃からフォローしておくのも良いでしょう。

その他、観光地でなくても留学生などが短期滞在で1-2ヶ月間だけ住むところを探している、というケースも多々あります。まずはどのようなゲストをターゲットとするかを考えましょう。

続いて立地条件に関してですが、空港・駅・ランドマーク近くにある物件は非常に有利になるでしょう。加えて、駅の場合は駅から物件までの道のりが分かりやすいほど、後々ゲストへの説明が楽になります。ちなみに、バス停の近くというのはあまりアピールになりません。バスは電車と比べルートが複雑なため、海外観光客は避ける傾向にあるからです。

しかし、駅や空港から道のりが遠いと、集客が出来ないわけではなく、駅と物件の間に商店街があれば、日本のローカルな景色を楽しめる、というアピールにもなるのです。airbnbのゲストは決して利便性のみを追求するだけでなく、日本でしか見られないものを期待している人が多いのです。ですので、物件と最寄り駅のルート間に何があるかというのもチェックしておきたいところです。

そして当然ですが、英語対応ができる病院、交番などが近くにあるのも、大きなアピールになるでしょう。物件そのものだけでなく、周辺施設についてもリサーチしておきたいですね。

物件は賃貸か購入か

賃貸物件にするか、購入してしまうか、これは個々の状況やどれくらいの収益を見込むのかによって変わってくるため、一概にどちらがいいかおすすめすることは難しいですが、下記にそれぞれのメリットとデメリットをまとめました。

賃貸

メリット

・少ない費用からスタートできる。

・失敗したときの金銭的リスクが少ない。

デメリット

・airbnb運用が可能な賃貸物件は限られている。

・近隣の住民とのトラブルの可能性がある。(夜の騒音、ゴミなど)

・内装などを勝手に変更出来ない。

購入

メリット

・内装を自由にコーディネートできる。

・賃貸物件オーナーとの交渉が一切不要

デメリット

・資金面でのハードルが高い

・収益を回収出来なかった場合のリスクが大きい。

賃貸物件のほとんどは無断転貸(又貸し)を禁止しているため、不動産会社及び、物件オーナーの了承を得ることが必須となります。オーナーの了承を得ないままairbnbビジネスを行ったため、大家さんから契約を解除される、というケースが後を絶ちません。今後は違法民泊の取り締まりが厳しくなっていくことが予想されるので、賃貸物件を選ぶ場合は、かならず物件オーナーや所有者の許可を得た上で行ってください。

そうした状況を考えると、資金面ではハードルが高いものの購入物件の方が圧倒的に運用を始めやすいと言えるでしょう。しかし、不動産会社の中には民泊運用可能な賃貸物件を取り扱っている専門の会社も多くあります。まずは専門家と相談しながら、賃貸物件を使ってairbnbビジネスをスタートし、ノウハウがつかめてきたら購入物件へ、という流れが一番安全でしょう。