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Airbnb東京事情その2 - 外国人観光客が求めるものとエリア選び

Airbnb東京事情その2 - 外国人観光客が求めるものとエリア選び

Airbnbの運営者にとって、東京は多くのビジネスチャンスを持っているところです。特に2020年に控えたオリンピックに伴い宿泊施設の不足などが予想されているため、今Airbnbに注目が集まっています。ただ東京では選択肢が多いだけに、都内でAirbnbを始める場合に迷うことも多いと思います。どのようなメリットやデメリットがあり、どのエリアの物件が適切かなど、以下に分析してみました。


外国人観光客が求めているもの


東京への訪問客の中で一番多いのが外国人観光客です。外国人観光客が日本、特に東京に求めているのは、観光スポットの見物・見学や高度に発展した日本のテクノロジーの体験、そして相撲、能、漫画など日本の文化を見学したり体験したりすることです。トリップアドバイザーの評価を見ると、人気がある観光スポットは明治神宮、浅草、築地市場、東京タワー、ロボットレストランなどです。このほかに外国人観光客の宿を考えるうえでもう一つ見逃せないのが、「日本的な宿に泊まる」体験をしてみたいことです。和室で布団を敷いて寝るという経験は日本でしかできないもので、これが海外では人気があります。


外国人観光客の予算


外国人観光客は、欧米諸国から日本に来る場合は、2~3週間の休暇を取ってきますから、東京での滞在は5日~1週間位になる場合が多いでしょう。日本の基準からするとかなり長い滞在になるので、宿泊予算も控えめで、格安な宿泊施設を利用する人が多いのですが、少数派として、グループや家族で来る人もおり、こうした観光客は、一度に数人が泊まれる丸ごと貸切のリスティングを利用しています。丸ごと貸切の場合、トータルの料金は高いですが、宿泊者数が5~8くらいだと一人当たり10,000前後になり、リーゾナブルな料金になります。


東京の観光では便利さが重要


ほとんどの外国人観光客はJRのレールパス(JR路線なら期間限定で乗り放題)を持っていますからAirbnbのリスティングがJRの駅の近くであれば更に良いということになります。東京へ来るのが初めてであるなど都内の事情にあまり慣れない場合は、JRや地下鉄などの交通機関を使いこなすのは至難の業です。そのため、乗り換えがあまり必要のない駅の近くの宿泊施設に人気があります。近いと言うのは歩いて、せいぜい7分くらいで、10分になると遠いと感じる人が多いようです。しかもバスの利用が必要になってくると、乗り方がわからなかったり、運よく乗れたとしても、言葉が通じないこともあり、敬遠されますから注意が必要です。


どのエリアがお得?


Airbnbのリスティングをどのエリアで選ぼうかと考えるときは、上記の「外国人観光客が求めているもの」を考慮して優先順位を決めます。一番優先順位が高いのが「安い」次が「便利」と考えるかもしれませんが、ここに興味深いデータがあります。東京都内のAirbnbのリスティングでは、渋谷区と新宿区が300以上の登録を持ちトップになっています。これはこの2つのエリアが東京で最もにぎやかな所で、移動だけでなく様々な観光スポットやエンタメスポットに簡単に行けるという「便利さ」を提供しているからです。ただし、2016年1月のAirbnbDataBankデーターによると、渋谷の平均宿泊費の方が新宿よりも14%ほど高くなっています(渋谷11,356円、新宿9,885円)が、それにも関わらず、渋谷は稼働率も23区の中で48%と2番目に高いため(1番は江東区)、トータルとして、1月の平均収入がトップになっています。つまり渋谷は、宿泊費が高くても利用する人が多いということになります。言い換えればその「便利さ」が買われていることになりますが、それだけにAirbnbを貸す側として適切な物件の獲得もますます厳しくなることが予想されるので、渋谷に代わるエリアを探す必要も出てくるかもしれません。


渋谷・新宿に代わるエリア


AirbnbDataBankデーターで稼働率を見ると、江東区が51%で1位、渋谷区が48%で2位、目黒区と豊島区が共に47%で3位になっていますが、江東区の宿泊費の平均は8,004円、目黒区は9,675円、豊島区が8,307円で、渋谷より2000円~3000円も低くなっています。つまりこれらの比較的低い宿泊料が人を引きつける要素になっていると言えるでしょう。ただし、23区には他にも料金が少ない所があります。例えば葛飾区の5,873円や江戸川区の4,958円などです。ではなぜ、先に上げた3つのエリアに人気が集まっているのでしょうか。まず江東区ですが、このエリア近辺には主要な観光スポットである築地市場、お台場、秋葉原があります。特に築地市場は、海外での寿司の人気にあやかって、外国人観光客にとって、大変人気があるところです。トリップアドバイザーでは、東京の人気観光スポット1491件の中で第5位になっています。また、お台場は第8位、秋葉原は第15位になっています。後の2つの人気エリア目黒区と豊島区ですが、目黒区では目黒駅が、豊島区では池袋駅がそれぞれ山手線の駅になっていますから、移動するときの「便利さ」が買われていると考えられます。今後東京でAirbnbを始める場合には、こうしたエリアにも注目していく必要があるでしょう。


まとめ


東京でAirbnbを始めるには、たくさんの要素があり、それだけに、エリア選びや物件選びは簡単ではありませんが、どんな場合にも、宿泊する人の求めているものをよく理解し、現状を分析し、それに自分の意気込みや予算を合わせていくことが大切でしょう。



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