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Airbnbの収益・費用、試算はどうやればいいの?

Airbnbの収益・費用、試算はどうやればいいの?

「これからairbnbを使って運用を始めたいけど、どのくらい収益が出るの?」


「どれくらいの費用が月々かかるの?」


「最終的な利益は一体いくら残るの?」


これらはairbnbで民泊ビジネスを始めたいと考えている人に共通する疑問なのではないでしょうか。


また、airbnbを使ってすでに運用を始めているものの、思ったように利益が上がらないという方も一度、収益と費用の計算を見直してみてはいかがでしょう。思わぬところで経費がかさんでしまっているケースもあるのです。


airbnb運用をボランティア感覚でやるのではなく、利益を見込んで始める場合は綿密な経費計算と収益の試算が必要です。


それでは、どのような収支計算になるのか、実際にモデルをみながら説明していきます。


収益計算をしてみよう


まず、airbnbで部屋を貸し出すことで一体どのくらいの利益が得られるのでしょうか。答えは実に幅広く月5万円程度の方もいれば月に100万円の利益を出している方もいます。


もちろん多くの物件を運用することで多くの利益を出す方もいますが、ほとんどの方が賃貸物件もしくは自室を利用しています。


いずれのケースにしても、収益計算の際に必ずチェックしておきたいキーワードはこの3つです。



  1. 宿泊料金

  2. 宿泊可能人数

  3. 稼働日数/最低宿泊日数


料金は言うまでもありませんね。安ければ、価格に惹かれたゲストが集まりますが、利益率は低くなります。一方、料金が高すぎれば近隣の物件との競争力が落ちますし、高価格なりのサービスを求められます。自分の物件にあった価格設定は最重要項目といえるでしょう。


続いて宿泊可能人数です。airbnbは単身旅行や5〜6名での家族旅行までいろいろな客層の方々が利用しています。傾向としては、欧米からの旅行者は単身もしくは2〜3名での利用、アジア(特に中国)からは家族連れの利用が多いようです。


本題に戻りますが、あなたが運営する物件が1泊に何人泊めることができるかは重要です。


基本的に海外のホテル料金は部屋あたりに設定されています、例えば、海外のホテルで1泊2万円の部屋を借りる際には、1人であっても2人であっても料金は変わりません。


覚えておきたいのは、アメリカ発のairbnbも同様に部屋あたりの料金を設定するのですが、同時に基本宿泊人数もあわせて設定するということです。そして宿泊人数を超えた場合は、追加1名あたり別途、宿泊代を請求することになっています。


あなたの物件の収容可能人数が3名であれば、基本料金を2名までで設定し、残りの1名は基本宿泊料金+追加料金(ホストが設定)を支払うことになります。つまり基本の宿泊人数を何人に設定するのかによって、収益は大きく変わってくるのですね。


意外な落とし穴となるのが、3つ目の稼働日数と最低宿泊日数です。実はこれが条例によって規定されている場合があるので要注意です。


昨年末、「政府は民泊新法において年間の営業日数を180日以内とすることを決定した」と報じられました。つまり、民泊新法が適用される地域においては、一ヶ月あたり15日間しか貸し出しができないというわけです。ホテルや旅館などの競合に考慮をして民泊の営業日数を定めているのですが、こうした規制は新たに定められたり、緩和されたりするので常に最新の情報を得るようにしましょう。


ただし、東京都大田区や大阪市などのいわゆる民泊特区というエリアでは現段階で営業日数の上限はありません。


また、最低宿泊日数の制限というのも考慮しなければなりません、現在、国家戦略特別区域において、最低宿泊日数は2泊3日と定められています。当初は6泊7日でしたが、観光客のニーズにそぐわないとして変更されました。


こうした規制を考慮した収益計算を行わないと、収益が出ないばかりか赤字になってしまう可能性もあるのです。


それでは先ほど紹介したキーワードをふまえて、以下の条件で実際に収益を計算してみましょう。


<東京都大田区(国家戦略特区内)の物件(1R)>


・最低宿泊日数は2泊3日


・営業日数制限なし


・基本宿泊料…$100/泊


・週末宿泊料…$110/泊


・基本宿泊人数2名(3名以降は1名当たり+$20)


・月間稼働日数…23日間と仮定


<収益モデル>


$100 x 15日間 = $1500 = 17万2,500円


$110 x 8日間 = $880 = 10万1,200円


($1.00=¥115.00として計算)


月間収益…27万3,700円


宿泊人数の2名というのは少なめの設定ですが、それでも30万円近い収益を得ることができるのですね。


ちなみに、不動産会社が民泊運用可能な物件を紹介する際、収益見積りを出している場合が多いですが、最低宿泊日数などを考慮したものかどうか、念のため確認をしておいた方がよいでしょう。


そして、収益から運用に必要な経費(ランニングコスト)を差し引いたものが利益として残るわけですが、ランニングコストはどのように計算すればいいのでしょうか。


正しくランニングコストの計算をしよう


経費をできるだけ抑えることはどのビジネスにおいても重要ですが、旅館やホテルに比べて規模が小さいairbnbでの民泊運用においては、経費を正確に把握することがいっそう重要になります。売上額そのものは旅館などには到底及びませんから、その分不要な経費を抑えて利益を確保する必要があるのですね。


それでは前章の収益モデルをそのまま用いて、ランニングコストを計算し、最終的な利益を計算してみましょう。最低限必要と思われるランニングコストを以下にまとめました。


<ランニングコストモデル>


・家賃…10万円


・水道光熱費…1万5,000円


・airbnb手数料(売上 x 3%)…8,200円


・代行業者手数料(売上 x 15%として計算)…3万9,800円


・消耗品(アメニティ類)…1万円


ランニングコスト合計…17万3,000円


月間利益=収益27万3,700円 – 経費17万3,000円 =10万700円 


いかがでしょう。月々約10万円の利益が出る計算となります


代行サービスを利用せず、自分で予約対応や清掃などをする場合はより多くの利益を残すことが可能です。


もちろん、観光業という特質上、訪日観光客が少ない閑散期は収益が減る可能性もありますが、海外の観光客は1〜2ヶ月間ほどのバカンスがあることに加え、日本は四季を通して観光資源に富んでいるため、極端な閑散期というものはないようです。


あくまで上記の収支モデルは民泊特区として制定されている大田区の物件をモデルにおこなったものです。運用する地域によっては宿泊日数制限や営業日数の上限がある場合もあるので、自分が運用する場所にあわせた試算が必要になります。


どうでしょう?実際に運用のイメージが湧いてきたでしょうか。


airbnb運用にあたっては、初期投資もかかりますから、スタートアップにかかった経費を回収するのにどれくらい時間がかかるかも計算しておきましょうね。



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